18+
Материалы нашего сайта не предназначены для лиц моложе 18 лет.
Пожалуйста, подтвердите свое совершеннолетие.
Пожалуйста, подтвердите свое совершеннолетие.
На декабрь намечена продажа двух подмосковных усадеб в рамках новой программы «Зеленый коридор». На торги выставлены принадлежавшая отцу Александра Герцена усадьба Покровское-Засекино первой четверти XIX века и Дедешино — редкий пример архитектурного ансамбля 1770-х годов. Стартовая цена каждой усадьбы — 26 млн руб. «Зеленый коридор» — концепция государственной поддержки, гарантий и контроля для частных инвесторов в сфере реставрации объектов культурного наследия, которую реализует ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России». Возможно, новая инициатива поможет желающим владеть старинными усадьбами. Пока что несовершенство законодательства в вопросах передачи усадеб, жесткие условия реставрации для инвесторов и отсутствие отработанной системы мониторинга состояния российских усадеб — главные проблемы рынка исторической недвижимости в России. Такова цена многолетнего разрыва преемственности во владении усадьбами между прежними и малочисленными нынешними собственниками. Как же устроен этот рынок на самом деле?
Семь тысяч — таково официальное число усадеб, находящихся на учете у федеральных, региональных и местных властей. Это официальные цифры, реальные же не знает никто, уверен вице-президент Национального фонда «Возрождение русской усадьбы» Дмитрий Ойнас. Если умножить известное число усадеб на пять, получится более или менее реальное количество таких памятников в сегодняшней России в разной степени сохранности, считает он. С присоединением Крыма еще 50 усадеб и дворцов, от Фороса до Алушты, вернулись в Россию, напоминает член Общества изучения русской усадьбы Вадим Разумов.
Из числа зарегистрированных усадеб чуть более 10% находятся в удовлетворительном состоянии, то есть не требуют срочного ремонта или не пребывают в руинах. Отследить уровень износа и потерь таких ансамблей, а также их точное количество не под силу ни одному ведомству или самой активной общественной организации.
Обычно усадьбы находят своих владельцев следующим образом: федеральные или региональные власти проводят аукцион, по итогам которого победитель арендует объект с условием обязательной реставрации. Только после ее окончания и сдачи объектов в эксплуатацию устанавливается льготная арендная плата — 1 руб. за 1 м2 в год.
А вот до этого стоимость аренды вполне себе рыночная — та, какую и определяет, собственно, аукцион. Цены бывают разными. К примеру, арендная плата за московскую усадьбу Чернецовой — Вагиных — Барановых (площадь чуть больше 1 тыс. м²) XVIII–XIX веков на прошлогоднем аукционе начиналась от 3 тыс. руб. за 1 м² в год. Ежегодная аренда 1 м2 усадьбы Морозовых рубежа XIX века площадью 827 м² на Николоямской улице в Москве после торгов составила больше 13 тыс. руб.
Ежегодно в длительную аренду или собственность передается от 30 до 50 российских усадеб, подсчитал Дмитрий Ойнас. Часть из них была передана по программе «Усадьбы Подмосковья»: за десять месяцев ее работы владельцев обрели шесть усадеб, находящихся в собственности Московской области, и четыре муниципальных. До конца 2014 года планируется передать еще пять усадеб, а с начала будущего года — 23 муниципальные усадьбы.
Власти обещают, что будут передавать в собственность и парки несохранившихся усадеб. «Они будут вовлекаться в хозяйственный оборот путем передачи в аренду с возможностью воссоздания ранее утраченных исторических построек», — рассчитывает министр культуры Подмосковья Олег Рожнов.
Сегодня в руках частных лиц или организаций находится около 350–400 усадебных комплексов. Темп, с которым российские усадьбы находят новых владельцев, нельзя назвать высоким. «Очереди из желающих владеть усадьбами я не заметила, хотя занимаюсь изучением усадебного наследия больше 20 лет», — свидетельствует заведующая отделом архитектуры Нового времени НИИ теории и истории архитектуры, член Общества изучения русской усадьбы Мария Нащокина.
Крупный и средний бизнес, потомки разоренных «дворянских гнезд», да и самые обычные люди, бюджетные и коммерческие организации, аффилированные с государством, — вот основной контингент владельцев.
Каков идеальный портрет собственника из крупного или среднего бизнеса? Это должна быть инвестиционная компания, обладающая достаточными собственными средствами, специалистами, курирующими реставрацию, и входящими в саму компанию предприятиями, деятельность которых прямо пересекается с реставрационными задачами — от правовых до строительных вопросов. Дело за тем, чтобы собственники такой компании захотели потратиться на восстановление усадьбы. Подобных примеров немного.
Так, Мария Нащокина называет владельца ГК «Конкор» Владимира Кононова чуть ли не единственным в России бизнесменом, продемонстрировавшим профессиональный подход к реставрации имений. Эта компания восстановила две усадьбы в Тверской области: дом Ивана Белюстина в Калязине и знаменитейшую усадьбу второй половины XVIII века Знаменское-Раек (шедевр Николая Львова) между Тверью и Торжком (см. справку).
Директор «Северо-Западной инвестиционной компании» Николай Загоруй не только спас от полного разрушения псковские палаты Подзноева XVII столетия, но и открыл в восстановленном памятнике экспозицию по материалам археологических раскопок, а также ресторанный и гостиничный комплекс «Двор Подзноева».
Казанский бизнесмен и меценат Алексей Семин, пожалуй, наилучшим образом соответствует портрету «идеального собственника»: его инвестиционная компания ASG обладает достаточными ресурсами, которые готова тратить на восстановление усадеб. В ASG входят все необходимые для проектирования и реставрации подразделения — от правового до реставрационного. Сохранение исторического наследия и превращение его в эффективный инструмент инвестиций стало, по сути, одним из основных направлений деятельности бизнеса Алексея Семина: 10–15% доходов от активов инвестиционной группы предприниматель отчисляет на свои усадебные проекты, а их целых семь (см. справку).
На подмосковные усадьбы компания планирует потратить около 5 млрд руб. за три-четыре года, говорит пресс-секретарь ASG Татьяна Славкина. Стоимость восстановления начинается со 100 тыс. руб. за 1 м², не считая интерьеров и парков. В среднем усадьба «под ключ» обходится в 0,5–1 млрд руб., подытоживает Славкина. Сам Семин — обладатель коллекции западноевропейского искусства XVI–ХIX веков. В числе 5 тыс. предметов его собрания — живопись, мебель, декоративно-прикладное искусство.
Крупный бизнес стремится превратить объекты культурного наследия в эффективный инвестиционный инструмент — обычные граждане становятся обладателями усадьбы по зову сердца. И уже потом рассматривают возможности возврата вложений и получения прибыли.
Наименее эффективные (иногда не по своей воле) владельцы усадеб — бюджетные учреждения и коммерческие организации, действующие в интересах государства. К числу малоэффективных собственников, увы, относятся и некоторые региональные музеи, ведущие столичные вузы и, как ни удивительно, приходские храмы.
Пожалуй, наиболее эффективные собственники — потомки бывших владельцев усадеб. Люди, знающие свой род, нутром чувствующие, чем жили их предки, — истинные и преданные энтузиасты-подвижники. Они не только восстанавливают усадьбы, но и возрождают традиционный быт, продолжают историю рода, его традиций и ценностей. А зачастую и сами живут в родовых имениях. «Ясная Поляна» и ее директор Владимир Толстой, музей-усадьба Михаила Шолохова и ее директор Александр Шолохов, «Поленово» с директором Наталией Поленовой, владелец подмосковной усадьбы Александрово-Щапово ученый-историк Ярослав Щапов и другие…
Какими бы ни были цели, подвигшие сегодняшних владельцев заняться восстановлением имений, проблемы, с которыми они сталкиваются, у всех одинаковы.
К передаче в собственность исторических усадеб общество относится с недоверием, утверждает Дмитрий Ойнас. Под давлением общественности и при плохо работающей системе мониторинга за уже переданными усадьбами государство старается подстраховаться — стремится сохранить за собой максимальный контроль над памятниками.
В итоге владельцев и арендаторов в кратчайшие после обретения усадеб сроки обязывают заняться полноценной реставрацией. Хорошо это или плохо? Для усадеб, у которых уже есть владельцы, скорее, хорошо. Добросовестный арендатор понимает, чем он владеет, и старается выполнить жесткие условия государства. Проблема в том, что уложиться в график реставрационных работ способно существенно меньшее число людей, чем тех, кто в принципе хотел бы взять усадьбу на условиях долгосрочной аренды или в собственность. Это и есть один из основных сдерживающих факторов развития рынка, уверен Ойнас.
Причем арендатора больше пугает не то, что в случае невыполнения графика он может быть лишен своей усадьбы, а компенсация средств вряд ли совпадет с его реальными тратами. Стратегически важнее то, что из-за негативного отношения властей к владельцам существует реальный риск утраты самих памятников: усадьбы просто не находят своих владельцев. «Мы их и теряем — еженедельно», — подтверждает Мария Нащокина.
В Европе нет жесткой связи между приобретением объекта культурного наследия и его восстановлением, для европейцев важно сохранить то, что получил. «Взял в аренду руину — будь добр сделать все, чтобы она дальше не разрушалась, — комментирует Дмитрий Ойнас. — Арендатор платит налоги, вносит арендную плату и вправе сам решать, когда заняться восстановлением. Это нормально: довольно жесткие обязательства по восстановлению потянуть может не каждый». Словом, на Западе консервация важнее реставрации.
«Жесткие требования к реставрации необходимы, поскольку гарантируют воссоздание исторического объекта, а не новое строительство его копии», — возражает Олег Рожнов.
Еще один фактор риска — передача в аренду усадеб без земли. Десятилетиями территории усадеб вместе с прудами и парками делились между разнообразными собственниками. И даже если у самой усадьбы появился надежный владелец, готовый инвестировать средства в ее восстановление и развитие, законных путей передать ему территорию целиком уже нет.
Чиновники это признают и призывают собственника потерпеть. «В процессе разработки проекта реставрации и в ходе самих работ можно рассмотреть возможности присоединения отдельных участков для воссоздания единого усадебного комплекса», обещают власти. Пройти такой путь под силу лишь крупному бизнесу. В случае с обычным собственником положительных примеров подобной тесной кооперации с властью пока не видно.
К слову, в сложившейся европейской практике именно парки, а не сами имения представляют, с точки зрения владельца, главную ценность. Парк — универсальное средство привлечения посетителей, получения прибыли, поэтому европейские арендаторы прежде всего занимаются его развитием, а уже потом обращают внимание на другие сервисы.
«Может пройти не один год, прежде чем арендатор решит, что с доставшейся ему усадьбой тоже стоит что-то сделать. Например, кормить и поить посетителей кофе или размещать своих гостей, — комментирует Ойнас. — Владельцы работают прежде всего с культурно-историческими смыслами, связанными с объектом наследия, и вокруг них выстраивают систему сервисов, а уже потом думают, какие для этого требуются капитальные вложения».
Российская общественность относится к историческим усадьбам в первую очередь как к антикварной ценности. А планы развития усадеб редко выходят из набора стереотипов «отель, ресторан, музей, бани, балы». В чем причина?
«Мы потеряли опыт жизни в усадьбах, просто разучились там жить», — считают владельцы многих усадеб. Умение жить в деревне означало и использование имения как художественного пространства: состоятельные и образованные владельцы собирали художественные коллекции, поддерживали традиции публичных театральных представлений.
Российский рынок исторической недвижимости только начинает формироваться. До 1990-х годов рынка не существовало, памятники были исключительно государственной собственностью, напоминает Олег Рожнов. Усадьбы наряду с другими объектами недвижимого имущества стали предметом свободного оборота лишь в начале 1990-х.
Сегодняшние федеральные и региональные программы развития (вроде «Усадьбы Подмосковья») далеки от совершенства. По сути, они загоняют в рамки арендаторов и лишают права на появление хозяина множество российских усадеб. «Эти программы — компромисс между общественным мнением и потребностями рынка в исторической недвижимости, это переходные формы к реальному рынку», — считает Дмитрий Ойнас.
Впрочем, все то, что как-то способствует возрождению усадеб, уже хорошо. Поэтому не столь важны условия, на которых усадьбы находят нового хозяина, — в собственности или на условиях аренды, но у них должны быть владельцы. Главное для сохранения памятника — его использование.
Олег Рожнов признает, что «государство должно выполнять не только надзорные функции, но и предоставлять ряд преференций для добросовестных инвесторов, которые реализуют эти проекты». И уже готов предложить более мягкие условия. Так, по инициативе Минкультуры Подмосковья готовится законопроект, предусматривающий снижение платы за земельные участки, на которых расположены усадьбы, переданные в аренду по программе «1 рубль за 1 м²».
Сами же игроки рынка исторической недвижимости более всего заинтересованы в установлении охранных зон, признании парков недвижимым имуществом и повсеместном внесении сведений об усадьбах и парках в государственный кадастр недвижимости. А пока этого не произошло, требуют ввести мораторий на новую застройку вблизи парков и усадеб. Это поможет найти новых хозяев старым усадьбам.
родовое имение Строгановых — Голицыных
Ленинградская область
Собственник: Галина Степанова
Условия владения: в личной собственности с 2008 года
Петербургская предпринимательница и владелица музейно-выставочного центра «Петербургский художник» Галина Степанова купила усадьбу XIX столетия Марьино в 2008 году у обанкротившегося завода «Сокол». Почему именно Марьино? Галина Степанова предпочитает говорить, что «усадьба нашла ее сама».
За три года ей удалось полностью восстановить ансамбль и обустроить на территории английский парк, где высадили более тысячи деревьев и кустарников и вылечили старые посадки, воссоздали каскад прудов с плотинами и водопадами. В 2011 году обустроили конюшню с двумя лошадками — Радой и Монетой. Открыли ресторан с европейской, восточной и русской кухней и отель (цена номеров от 8 тыс. до 13 тыс. руб.). Галина Степанова мечтала заказать скульптору Михаилу Шемякину скульптуру Пиковой дамы: прототипом известного персонажа стала прежняя хозяйка усадьбы Наталья Голицына. «Такой факт нужно непременно увековечить, но пока нам не удалось договориться», — говорит Степанова.
Зато удается превратить имение в разновидность дорогостоящего отдыха: зимние и летние забавы, экскурсии по усадьбе. Обед или чай с пирожками оплачиваются отдельно и «являются обязательной составляющей экскурсионных программ» (цитата с сайта).
Тверская область
Собственник: ГК «Конкор»
Условия владения: аренда на 49 лет
К совладельцу ГК «Конкор» Владимиру Кононову в тесном мире усадебной общественности питают особые чувства не случайно: это первый российский бизнесмен, всерьез занявшийся восстановлением усадеб.
В 2001 году в Калязине был восстановлен дом Белюстина, известного тверского священника, жившего в усадьбе более 70 лет. Нарядные бело-сиреневые ампирные постройки, дом с мезонином и розовый сад с изящной ротондой — Кононову удалось осуществить реставрацию на высоком профессиональном уровне. Восстановлены также интерьеры и домашняя обстановка.
К 2015 году будет завершено масштабное восстановление еще одного имения — Знаменского-Райка архитектора Николая Львова, одного из самых известных примеров русского палладианства XVIII века. Впрочем, уже несколько лет в северо-восточном флигеле усадьбы работает мини-отель, который Кононов пообещал превратить в «музейно-гостиничный комплекс, отвечающий требованиям ЮНЕСКО». С этой целью он привлек к реставрации французское архитектурное бюро Fevre&Gaucher. Объем вложенных в реставрацию средств Владимир Кононов не скрывает: калязинская усадьба обошлась ему в $6,5 млн, а Знаменское-Раек — не менее $20 млн.
Тульская область
Собственник: Александр Ситников
Условия владения: в личной собственности
Московский предприниматель Александр Ситников приобрел усадьбу дворян Киреевских XVIII века в 2000 году у одного из тульских оборонных заводов. После революции и вплоть до 1980-х годов в имении была школа, в 1985 году ее закрыли, а усадьбу передали тульскому заводу, организовавшему там дом отдыха. То, что усадьбу использовали, сохранило ее от забвения. Однако из-за отсутствия должных реставрационных работ она сильно пострадала: разрушились перекрытия, а флигель при главном доме рабочие и вовсе разобрали.
Красково-Убережное Ситников восстанавливал девять лет, в консультанты привлек профессиональных архитекторов и реставраторов. Уже восстановленные части фасада и лепнину на карнизах сравнивал с архивными фотографиями — и добивался полного исторического сходства. Он сохранил старинную лестницу, оставил неизменной сводчатую трапезную площадью 100 м², а пол в имении набрал из лиственницы.
Александр Ситников — один из немногих владельцев усадеб, которые не используют в коммерческих целях каждый квадратный метр. А мог бы — содержит же в усадьбе целое хозяйство из лошадей, овец, бычков и коров, а в пруду разводит рыбу. И так уже больше десяти лет.
Ярополец, Московская область
Собственник: Московский авиационный институт (МАИ)
Условия владения: федеральная собственность,
переданы на баланс в 1969 году
В Великую Отечественную войну обе усадьбы серьезно пострадали: были утрачены кровли, перекрытия, фасады. В 1959 году комплекс усадеб был передан на баланс МАИ, а земли — в оперативное управление. Институт восстановил кровлю и фундамент усадьбы Гончаровых XVIII века, связанной с именем Александра Пушкина, отреставрировал стены, уложил металлические балки, изготовил и установил новые оконные блоки. Сегодня в бывшем имении работает пансионат для студентов МАИ «Ярополец». Парк превратился в лес.
А вот на соседнюю усадьбу Чернышевых, основанную вельможей екатерининского времени, средств, увы, не хватило. Изысканная церковь, непринужденно раскинувший каре хозяйственных дворов «французский дворец» (предположительно архитектора Жан-Батиста Валлен-Деламота), парк с Версальской аллеей и обелиском Екатерине II — красивейшее подмосковное имение фактически утрачено. Жизнь едва теплится лишь в церкви-усыпальнице графов Чернышевых, где еще сохраняются остатки монументального надгробия.
Пресс-секретарь МАИ Юлия Романова рассказала, что два года назад институту удалось включить усадьбу Чернышевых в Федеральную целевую программу «Культура России (2012–2018 годы)». Министерство культуры РФ выделило 3 млн руб. на разработку проектно-реставрационной документации по усадьбе. В 2013–2014 годах на эти же цели было выделено еще 12 млн руб. Не так давно МАИ подал заявку на проведение реставрационных работ на всех объектах усадьбы. Сроки и другие параметры будущего проекта пока не известны.
«Таких ситуаций, к сожалению, очень много: формально объект остается в федеральной собственности, а балансодержателем становится некая организация, — говорит вице-президент Национального фонда «Возрождение русской усадьбы» Дмитрий Ойнас. — Эксплуатация объектов наследия не является их профильной деятельностью, а потому соответствующим образом и финансируется. Но забрать у них эти объекты и передать другому владельцу непросто, механизм не отработан».
Москва
Собственник: Высшая школа экономики (ВШЭ)
Условия владения: передана в оперативное управление в 2012 году
«Ситуация сложная и удивительная», — так в Высшей школе экономики характеризуют происходящее. С момента передачи усадьбы в оперативное управление ВШЭ в 2012 году для Покровского-Стрешнева хорошие времена так и не наступили. Эта старейшая усадьба Москвы основана еще в первой четверти XVII столетия, принадлежала она роду Стрешневых (на Евдокии Стрешневой был женат первый царь из династии Романовых, Михаил Федорович). Помпейская комната, Ванный домик, библиотека, роскошный парк — эти и многие другие уникальные уголки усадьбы ветшают с каждым годом. В имении еще не так давно собирались «неформалы».
Глава пресс-службы ВШЭ Вадим Воробьев объясняет ситуацию так: пока действует распоряжение суда о наложении Росимуществом ареста на распоряжение зданием усадьбы Покровское-Стрешнево; в связи с этим свидетельство о передаче права оперативного управления имением ВШЭ так и не оформлено, а без него она не вправе расходовать средства на ремонт, реконструкцию, консервацию здания.
«Все, что мы можем сделать сейчас, — организовать охрану объекта и закрыть оконные и дверные проемы для того, чтобы никто не смог проникнуть внутрь», — говорит Воробьев. Когда появится нужный документ, не знает никто. Окончательного решения относительно того, как ВШЭ будет использовать переданные в оперативное управление помещения, тоже пока нет.
Московская область
Собственник: ОАО «Распорядительная дирекция Министерства культуры РФ»
Условия владения: в государственной собственности
Самый трагичный пример в нашей подборке. В 1999 году известный в те годы депутат и бизнесмен Владимир Брынцалов взял в аренду усадебный комплекс Николо-Урюпино XVIII–XIX веков сроком на три года.
Бизнесмен намеревался провести полную реставрацию зданий и реконструкцию парка. Взамен Владимир Брынцалов рассчитывал на передачу всех строений в собственность. Это намерение согласовать с властями Брынцалову не удалось, и он отказался от планов по восстановлению усадьбы. Усадьба ветшала и разрушалась.
В 2001 году решением суда по иску Министерства культуры Московской области договор с Брынцаловым был расторгнут. Но и это не спасло усадьбу от забвения. Настоящего хозяина, готового заботиться о ней в должной мере, у нее нет и сегодня.
